La doctrina considera que la prescripción adquisitiva, al igual que la apropiación, es un modo originario de adquirir la propiedad, pues el bien no se recibe de otra persona, a diferencia de otros modos derivados como es, por ejemplo, la compraventa, donde el bien sí se recibe de otra persona (el vendedor).
Beatriz Arean enseña que la adquisición por prescripción se basa en dos hechos fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y, la duración de esa posesión por cierto tiempo". Además, señala que, "De la conjunción de la posesión con el tiempo la ley hace derivar la adquisición".
Josserand llamó el rol social de la usucapión que debe cumplir la propiedad y la necesidad de premiar a quienes trabajan la tierra y no proteger la desidia y el abandono.
Beatriz Arean enseña que la adquisición por prescripción se basa en dos hechos fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y, la duración de esa posesión por cierto tiempo". Además, señala que, "De la conjunción de la posesión con el tiempo la ley hace derivar la adquisición".
Josserand llamó el rol social de la usucapión que debe cumplir la propiedad y la necesidad de premiar a quienes trabajan la tierra y no proteger la desidia y el abandono.
La figura de la prescripción adquisitiva se funda en la presunción de que el propietario no necesita el inmueble.
El artículo 950 del Código Civil, nos refiere las formas de prescripción adquisitiva; y estas son la prescripción larga y la prescripción corta; ambas deben ir necesariamente ligadas a otros elementos como son: la posesión pacífica, continua y pública; pero en el caso de la prescripción corta se debe tener además justo título y buena fe.
-Prescripción Larga:-
Para que se pueda configurar la figura de la prescripción adquisitiva LARGA, deberán concurrir además de los 10 años de posesión del bien el elemento de la continuidad, la pacificidad de la posesión y la publicidad como propietario del inmueble, estos requisitos según el artículo 950 del Código Civil.
a) LA POSESIÓN CONTINUA:-
La continuidad es la POSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos tener en cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependerán de la propia naturaleza del inmueble, es así por ejemplo, que se trate de un inmueble que es ocupado ocasionalmente por la persona esto no quiere decir que la posesión continua ha sido interrumpida o perturbada; por esa razón el Código Civil en su artículo 915 nos dice textualmente: “si el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario”.
Sin embargo, por lo dicho líneas arriba debemos saber que el código civil en su artículo 953º también dice:”se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye”.
Cas. Nº 1454-2002-Cincha. El Peruano, 31/01/2003:
"....Otro requisito sustancial, para la adquisición de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesión sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuración de este requisito no sólo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapio..."
Exp. Nº 08-96. 20/08/1996
"Uno de los modos de adquisición de la propiedad es la prescripción adquisitiva, que se da por posesión continua, pacífica y pública durante el tiempo que señale la ley. Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera ante de un año o si por sentencia se la restituyen."
b) POSESIÓN PACÍFICA:-
La posesión del bien debe ser pacífica al momento de interponer la demanda de prescripción adquisitiva, esto quiere decir que esta posesión no debió ser adquirida por la fuerza, que no se vea afectada por violencia y que no sea objeta judicialmente en su origen. Pierde el carácter pacífico cuando el poseedor es demandado en vía de acción reivindicatoria.
Cas. Nº 431-96
" No existe posesión pacífica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre impugnación de resolución administrativa y nulidad de título de propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapión"
En este punto debemos preguntarnos ¿SE PERDERÁ LA PACIFICIDAD DE LA POSESIÓN CUANDO SE ES DEMANDADO POR EL VERDADERO PROPIETARIO DESPUÉS DE TRANSCURRIDO LOS 5 O 10 AÑOS (se trate de prescripción corta o larga, respectivamente) DE POSESIÓN DEL INMUEBLE, TENIENDO EN CUENTA QUE EL POSEEDOR NO DEMANDÒ LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE ESTE?
En este sentido debemos preguntarnos si la prescripción adquisitiva opera en forma automática, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaración judicial; es decir si se necesita acudir a un órgano jurisdiccional para que se le declare propietario del inmueble.
En este sentido la jurisprudencia nos dice:
El artículo 950 del Código Civil, nos refiere las formas de prescripción adquisitiva; y estas son la prescripción larga y la prescripción corta; ambas deben ir necesariamente ligadas a otros elementos como son: la posesión pacífica, continua y pública; pero en el caso de la prescripción corta se debe tener además justo título y buena fe.
-Prescripción Larga:-
Para que se pueda configurar la figura de la prescripción adquisitiva LARGA, deberán concurrir además de los 10 años de posesión del bien el elemento de la continuidad, la pacificidad de la posesión y la publicidad como propietario del inmueble, estos requisitos según el artículo 950 del Código Civil.
a) LA POSESIÓN CONTINUA:-
La continuidad es la POSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos tener en cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependerán de la propia naturaleza del inmueble, es así por ejemplo, que se trate de un inmueble que es ocupado ocasionalmente por la persona esto no quiere decir que la posesión continua ha sido interrumpida o perturbada; por esa razón el Código Civil en su artículo 915 nos dice textualmente: “si el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario”.
Sin embargo, por lo dicho líneas arriba debemos saber que el código civil en su artículo 953º también dice:”se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye”.
Cas. Nº 1454-2002-Cincha. El Peruano, 31/01/2003:
"....Otro requisito sustancial, para la adquisición de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesión sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuración de este requisito no sólo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapio..."
Exp. Nº 08-96. 20/08/1996
"Uno de los modos de adquisición de la propiedad es la prescripción adquisitiva, que se da por posesión continua, pacífica y pública durante el tiempo que señale la ley. Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera ante de un año o si por sentencia se la restituyen."
b) POSESIÓN PACÍFICA:-
La posesión del bien debe ser pacífica al momento de interponer la demanda de prescripción adquisitiva, esto quiere decir que esta posesión no debió ser adquirida por la fuerza, que no se vea afectada por violencia y que no sea objeta judicialmente en su origen. Pierde el carácter pacífico cuando el poseedor es demandado en vía de acción reivindicatoria.
Cas. Nº 431-96
" No existe posesión pacífica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre impugnación de resolución administrativa y nulidad de título de propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapión"
En este punto debemos preguntarnos ¿SE PERDERÁ LA PACIFICIDAD DE LA POSESIÓN CUANDO SE ES DEMANDADO POR EL VERDADERO PROPIETARIO DESPUÉS DE TRANSCURRIDO LOS 5 O 10 AÑOS (se trate de prescripción corta o larga, respectivamente) DE POSESIÓN DEL INMUEBLE, TENIENDO EN CUENTA QUE EL POSEEDOR NO DEMANDÒ LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE ESTE?
En este sentido debemos preguntarnos si la prescripción adquisitiva opera en forma automática, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaración judicial; es decir si se necesita acudir a un órgano jurisdiccional para que se le declare propietario del inmueble.
En este sentido la jurisprudencia nos dice:
Casación Nº 766-04-Lima, publicada el 30 de septiembre del 2005, pág. 14715 de la separata del Peruano.
“Los demandados aducen que no concurre el precepto legal de posesión pacífica, por haberse vulnerado la misma, cuando aparece de autos que la posesión ha sido cuestionada a través de un proceso de desalojo instaurado en contra de la recurrente respecto del bien sublitis, cabe señalar que dicha demanda es del año 1999, habiendo transcurrido un espacio mayor de posesión continúa, pacífica y pública que exige nuestro ordenamiento legal para la interposición de la presente demanda; por lo que TAL PROCESO JUDICIAL INICIADO LUEGO DE LOS 10 AÑOS EXIGIDOS POR LEY EN NADA ENERVAN LA CONTINUIDAD Y PACIFICIDAD EXIGIDA ….”
(Cas. 2092-99- Lambayeque, de fecha 13/01/02 – Gaceta Jurídica)
“……… La acción de prescripción es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho a partir de una situación de hecho determinada o un pronunciamiento de contenido probatorio que adquirirá certidumbre mediante la sentencia,…… limitándose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situación jurídica”
De la misma manera el Dr. Gunther Gonzales quien no deja dudas al respecto al señalar en su curso de Derechos Reales pág. 529: “Se considera que la acción reivindicatoria, e incluso las acciones posesorias, interrumpen la usucapión en vías de consumarse. Para tal efecto se requiere la citación con la demanda y que esta finalmente, sea declarada fundada, DE NO ESTIMARSE LA DEMANDA, LA INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIO QUEDA SIN EFECTO.”
Es así, que podemos decir que lamentablemente con contadas excepciones, son del criterio que la prescripción adquisitiva necesita de declaración judicial; el argumento de los Órganos Jurisdiccionales para desestimar la prescripción adquisitiva es que el poseedor no tiene sentencia judicial consentida que demuestre que adquirió el inmueble por usucapio, sin darse cuenta que es así como desalientan la explotación de los inmuebles por parte de los poseedores, pues que incentivo tendrían para cuidar e introducir mejoras en una inmueble si después de un tiempo el propietario negligente logrará la restitución del inmueble mediante la acción del desalojo o la reivindicación.
c) POSESIÓN PÚBLICA:-
La posesión se entiende pública cuando se realiza a la vista de todos, cuando el poseedor se comporta como propietario del inmueble, cuando su posesión no es oculta.
-Prescripción Corta:-
Ahora hablemos de la prescripción adquisitiva larga, esta se encuentra en la segunda parte del artículo 950 del Código Civil, en la que se estipula , “que
la propiedad se adquiere a los cinco años cuando median, justo título y
buena fe.”
d) JUSTO TÍTULO:-
Es el título imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurídico tenga por finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por presentar algún vicio o defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere por prescripción por que el usucapiente posee a título de propietario y posee a título de dueño por que ha mediado una causa suficiente para transmitir la propiedad. Evidentemente, esa causa legítima solamente va a resultar eficaz para justificar la posesión como dueño, pero no para transferir la propiedad merced del vicio o defecto que padece, los cuales serán subsanados por el hecho de la posesión por el tiempo previsto por la ley.
Este instrumento de orden legal destinado a la transmisión de la propiedad, sería perfecto de no mediar circunstancias ajenas al adquiriente y propias del enajenante que impidan su transferencia efectiva.
Exp. Nº 941-95 – Piura, el Código Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurídica), mayo 2007.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA. CONTRATO NULO.
“……No constituye justo título una escritura pública declarada nula por el Poder Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la prescripción corta de cinco años….”
Exp. Nº 259-2004 – Arequipa, el Código Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurídica), mayo 2007.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. JUSTO TÍTULO
“….. Justo título es el título traslativo que de por sí habría bastado para operar la transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la segunda parte del artículo 950 el Código Civil establece la existencia del justo título, es obvio que aun cuando este haya sido expedido por el propietario, nada impide que califique como tal, desde que deben tomarse en cuenta otras circunstancias, como son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de la subdivisión del predio rústico, así como la posesión física por mayor tiempo al requerido por la ley.”
e) BUENA FE:-
Para que exista la buena fe, es necesario que el poseedor crea en su legitimidad, que tenga justo título en que funde su creencia.
La buena fe es un elemento indispensable para la PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO, siendo el artículo 914 del C.C., que establece la presunción de buena fe, correspondiendo a quien alega lo contrario, probarlo. La Buena fe puede configurarse por error o ignorancia, ya que ello no la destruye, salvo que la misma no haya estado presente al momento de adquirirse el bien.
Consultas:
- Beatriz AREN. CURSO DE DERECHOS REALES.. Abeledo-Perrot. 3era. edición. Buenos Aires, pág. 294.
- Louis, JOSSERAND. COURS DE DROIT CIVIL. Tomo I. Ed. Sirey. Paris, 1938. Pág. 867.
- El Código Civil en su Jurisprudencia, Diálogo con la Jurisprudencia, gaceta Jurídica S.A., I edición 2007.
- Codigo Civil
